近日，深圳公布2014年城市更新单元计划第二批计划草案，用地面积共649283平方米，拟更新方向涵盖居住、商业、新型产业等功能。与之相对应的是，截止目前，深圳2014年尚没有居住用地通过土地招拍挂方式出让。
城市更新不仅成为深圳宅地供应主流，更引来房企纷纷抢食。其中，本地房企更手握巨量旧改储备，多个旧改项目将在下半年集中入市。可以预见，未来几年，城市更新仍将成为众多房企争相进入的领域。
城市更新成宅地供应主力
同为大的旧改项目海航城和远洋新干线距离不过500米，佳兆业城市广场和信义嘉御山地图上测算，直线距离也不过3公里左右，而信义嘉御山对面则是上市连锁企业百佳华的坂田村佳华旧改项目。像这样的旧改大盘比邻而居的现象在深圳来说并不少见。未来随着越来越多旧改项目的入市，这样的情况会越来越多。
新华网记者根据深圳市规划和国土资源委员会官网公示统计，2014年深圳第一批城市更新草案公示城市更新土地面积为1526448平方米。2014年第二批城市更新草案公示土地面积649283平方米。
4月15日，《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示，其中拟更新方向为居住、商业等功能的汤坑片区城市更新单元，土地面积近20万平米。而截止目前，深圳2014年尚没有居住用地通过土地招拍挂方式出让。
事实上，这种情况在深圳早已出现。2013年深圳第一批公示城市更新除未标明面积的蔡屋围和湖贝两个城市更新单元外，更新土地面积为1162189平方米。2013年第二批公示城市更新项目除未标明面积的清庆新村城市更新单元纳入蔡屋围城市更新片区外，土地面积426035平方米。经计算，2013年深圳共1588224平方米城市更新土地面积，而2013年深圳通过土地招拍挂方式供应的包含居住用地用途的土地面积仅为132671.17平方米。
房企纷纷抢食旧改市场
面对土地招拍挂市场甚少有宅地出让，通过旧改方式拿地自然成了房企的选择。以白石洲为例，由于体量庞大，而且地处市中心，项目被业界比作深圳“旧改航母”。经过多年酝酿，项目终于出现在《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（草案）名单中。虽然申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司，但近几年来，业内盛传绿景集团参与实施重建开发。
在4月15日公布的《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示中，汤坑片区城市更新单元申报主体为深圳市坪山汤坑股份合作公司，而卓越集团2013年就对媒体通报已与举办了坪山新区汤坑城市更新项目集中签约仪式。
在抢食旧改的浪潮中，深圳本地大房企可谓占得先机，手握巨量储备。据新华网记者了解，目前，卓越城市更新公司已储备近20个城市更新项目，土地面积近400万平米左右。华润置地握有湖贝旧改、大冲旧改（华润城）、和华润银湖蓝山三大项目，总土地面积约117万平方米。被誉为“旧改专家”的佳兆业，根据其集团网站公开资料显示，深圳共有8个旧改项目正在进行中，土地面积共约156万平方米。照此计算，仅这三大房企就拥有约673万平米的土地面积，而诸如京基地产、信义地产等也都储备有多个旧改项目。
可以预见，未来几年，城市更新仍将成为众多房企争相进入的领域，而旧改项目井喷入市的趋势仍将延续。新华网记者梳理发现，2014年下半年将有多个旧改大盘面市。据卓越城市更新公司媒体负责人透露，今年卓越集团预计将有5-6个旧改项目面市。华润置地方面也表示其大冲旧改（华润城）和华润银湖蓝山两个项目将分别在10月月初和月末入市。
“综合体热”蕴藏风险
对于房企大量储备旧改项目的原因，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，房企在深圳拿新地的空间小了，未来旧改是拿地的主要方式。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，旧改项目路段比较成熟，也是房企看中旧改的原因。
虽然房企参与的积极性比较高，但旧改项目的运作还是存在着风险。宋丁认为，成本是房企运作旧改项目最大的风险，包括拆迁和赔偿。肖小平也认为，房企在拆迁中投入大，且成本难以估计，如果涉及到多个业主谈判更具有不可预见性。
此外，产品定位和市场形势也是房企需要应对的风险。“现在旧改项目通常定位为城市综合体，但实际情况是不是所以地块都适合做成城市综合体，房企要分析地块定位，做好市场调查”宋丁说。
不但距离很近，海航城和远洋新干线两个旧改大盘定位基本相似，均为集高档住宅、商务公寓和商业区于一体的大型城市综合体项目。同样，佳兆业城市广场也是百万体量的大型综合体。“旧改进度一般时间比其他项目更久，这就要求房企对市场判断更长远。”肖小平表示。
需要注意的是，随着大量旧改项目的入市，深圳房价面临上涨的压力。上述人士在采访中认为，相比更新前，旧改项目必然会推高所在片区房价，甚至是整个深圳市的房价。